Vermietungsverlust steuerlich geltend machen

Die Geldanlage in Mietwohnungen ist oft nur wegen der steuerlichen Vorteile rentabel. Die laufenden Verluste mindern die Steuerlast, die erhofften Wertsteigerungen müssen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht versteuert werden. Umso genauer prüfen die Finanzämter, ob den ausgewiesenen Verlusten nicht doch die Anerkennung versagt werden kann. Insbesondere bei hohen Vermietungsverlusten über viele Jahre müssen Vermieter daher damit rechnen, dass ihr Sachbearbeiter die Einkunftserzielungsabsicht genauer unter die Lupe nimmt. Wird die Absicht, Einkünfte zu erzielen, verneint, sprechen Steuerexperten von Liebhaberei. Dann dürfen die erlittenen Verluste nicht steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden. Der Verlust wird steuerlich quasi als Privatvergnügen behandelt.

Wenn Sie eine Wohnimmobilie dauerhaft vermieten, haben Sie nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich nichts zu befürchten. Selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben, darf das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht nicht hinterfragen. Bei einer befristeten Vermietung müssen Sie hingegen ebenso mit einer Liebhaberei-Prüfung rechnen wie in den folgenden Sonderfällen: bei leerstehenden Wohnungen, unbebauten Grundstücke, so genannten Luxuswohnungen, Ferienwohnungen und Gewerbeobjekten.

Tipp: Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist. Das kann durchaus auch dann der Fall sein, wenn befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Das Finanzamt darf eine befristete Vermietung daher nicht allein mit einem Zeitmietvertrag begründen.

Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei den Vermietungseinkünften nicht grundstücksbezogen, sondern objektbezogen für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen. Liegen bei verschiedenen Teilen des Grundstücks unterschiedliche Verhältnisse vor, ist die Liebhabereiprüfung für diese Grundstücksteile (beispielsweise für jede einzelne von mehreren Wohnungen) getrennt durchzuführen.

Verlangt das Finanzamt eine Liebhaberei-Prüfung, ist eine Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen, wenn sich bei einer Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren (beginnend mit Bau oder Kauf) ein Totalüberschuss der geschätzten Einnahmen über die Ausgaben ergibt. Bei einer befristeten Vermietung verkürzt sich der Prognosezeitraum entsprechend. 

Tipp: Die geschätzten Einnahmen sind zu Ihren Gunsten um einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent zu erhöhen und die prognostizierten Werbungskosten um einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent zu kürzen. 

Befristete Vermietung

Bei befristeter, vorübergehender Vermietung ist die Einkunftserzielungsabsicht nicht automatisch zu unterstellen. Verluste sind daher nur abzugsfähig, wenn der Vermieter glaubhaft machen kann, dass voraussichtlich im Vermietungszeitraum ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird. 

Tipp: Wird ein Mietvertrag auf Wunsch des Mieters zeitlich befristet (beispielsweise, weil der Mieter einer Wohnung sich aus beruflichen Gründen nur zeitlich befristet binden will), können hieraus keine nachteiligen Folgen für den Vermieter gezogen werden.

Aktuelles Urteil: Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Wohnungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer (im Streitfall für circa zehn Jahre) zu entrichten, muss die Einkunftserzielungsabsicht nach einer Entscheidung der höchsten deutschen Steuerrichter anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der (voraussichtlichen) entgeltlichen Nutzungsüberlassung (also auf die entgeltliche Ausübung des dinglichen Wohnungsrechts) begrenzt.

Tipp: Die Totalüberschussprognose kann möglicherweise günstig beeinflusst werden, wenn die Beteiligten ihre Vereinbarung über das Wohnungsrecht ändern und den Zeitraum der entgeltlichen Nutzungsüberlassung erweitern.

Leerstehende Wohnungen

Steht eine Immobilie nach Kauf oder Bau leer, ist dies nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Indiz dafür, dass Sie sich noch nicht entschieden haben, ob Sie das Objekt veräußern, selbstnutzen oder dauerhaft vermieten wollen. Selbstverständlich haben Sie aber die Möglichkeit, die Annahme des Finanzamts zu entkräften, indem Sie Ihre Bemühungen zur dauerhaften Vermietung einer leerstehenden Immobilie darlegen. 

Steht ein Objekt nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind die Aufwendungen weiterhin als Werbungskosten abzugsfähig, wenn Sie die Einkunftserzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben haben.

Tipp: Machen Sie deutlich, dass Sie sich ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leerstehenden Wohnung bemüht haben. Legen Sie dem Finanzamt ein konkretes Vermietungskonzept vor und weisen Sie Ihre Vermietungsbemühungen (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers, Zeitungsinserate) nach.

Vermietung von unbebauten Grundstücken

Die Grundsätze der BFH-Rechtsprechung, wonach bei auf Dauer angelegter Vermietung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist, gelten nicht für die dauerhafte Vermietung und Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. Es ist vielmehr generell eine Überschussprognose anzustellen.

Vermietung von so genannten Luxuswohnungen

Trotz dauerhafter Vermietung ist ausnahmsweise die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen, wenn bei Vermietung einer besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung (so genannte Luxuswohnung) die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt.

Eine Liebhaberei-Prüfung erfolgt entweder, wenn die Wohnfläche der vermieteten Wohnung 250 Quadratmeter übersteigt, eine Schwimmhalle vorhanden ist oder besonders gewichtige Ausstattungs- und Gestaltungsmerkmale für ein persönliches Wohnbedürfnis des Wohnungsinhabers gegeben sind (zum Beispiel mehr als 1.600 Quadratmeter großes Grundstück in Gebieten mit weit überdurchschnittlichen Grundstückspreisen, besonders aufwendige architektonische Gestaltung, besonders wertvolle Bau- und Ausstattungsmerkmale, aufwendige Gestaltung des Gartens und der Außenanlagen).

Vermietung von Ferienwohnungen

Bei einer nicht selbstgenutzten Ferienwohnung, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, ist regelmäßig davon auszugehen, dass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Auch bei hohen Verlusten ist keine Liebhaberei-Prüfung vorzunehmen.

Von einer ausschließlichen Vermietung ist noch auszugehen, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Tage, an denen eine Vermietung aufgrund äußerer Umstände (zum Beispiel wegen einer Renovierung) nicht möglich ist, sind nicht einzubeziehen.

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist das Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, so dass die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss.

Tipp: Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe, Reinigung, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen.

Vermietung von Gewerbeimmobilien

Anders als bei der dauerhaften Vermietung von Wohnimmobilien sieht es bei Gewerbeobjekten aus. Hier müssen Sie generell den Nachweis erbringen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen zu wollen. Als Vermieter tragen Sie die objektive Beweislast.

Tipp: Ist das Objekt aufgrund seiner baulichen Gestaltung nicht mehr vermietbar, müssen Sie als Eigentümer (Umbau-)Maßnahmen durchführen, um es wieder vermietbar zu machen.

Wichtiges Urteil: Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung oder eines Zimmers im selbstgenutzten Eigenheim an den Arbeitgeber, der die Räume dem Arbeitnehmer sogleich wieder als Homeoffice zur Verfügung stellt, gelten nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs dieselben Regeln wie bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Es muss daher in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Arbeitnehmer als Vermieter beabsichtigt, während der voraussichtlichen Dauer der Vermietung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Besonderheiten bei verbilligter Vermietung 

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können bei der Steuererklärung die Aufwendungen zu 100 Prozent als Werbungskosten abgezogen werden (zum Beispiel 70 Prozent Miete = 100 Prozent Werbungskosten). Eine Totalüberschussprognose ist – anders als früher – nicht erforderlich.

Vorsicht Falle: Verlangen Sie weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist nur der entsprechende Anteil der Aufwendungen abziehbar (zum Beispiel 40 Prozent Miete = 40 Prozent Werbungskosten). 

Tipp: Es ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten.